關於房屋貸款～房地合一制影響多大？房屋增值空間？ @ 【理財貸款資訊分享】好吃好玩好住好用推薦

關於房屋貸款～房地合一制影響多大？房屋增值空間？

文章作者:OK忠訓國際
維護日期:104/07/31

房地合一稅制於6月三讀通過，確定自明年(2016)元旦開始實施，而根據日出條款，明年元旦以後或2014年1月2日之後取得、且持有二年內出售房地，才適用新制。

房地合一指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。而之前的房地分離課稅形成了「一地三價」怪象，即是房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。然而三種價格均非實價。

未來房屋交易只要有獲利即課稅，除了自有住宅獲利400萬以下免稅之外，對於不同持有時間分為4種稅率規範：
．持有1年以下45%；
．持有2年以下超過1年則35%；
．持有10年以下超過2年為20%；
．持有超過10年為15%。
舉例來說，假設A先生持有一棟房屋15年，賣房後獲利500萬，以舊制來算，只需課奢侈稅和所得稅大約60萬元，但如果用房地合一來課稅的話，將會增加到75萬元。

因此，許多人想在新制上路前出手購屋，因此可能形成一股房貸轉貸潮，而中古屋也變得搶手，因為老房子公設少，實用坪數高，評定現值低，但是在選擇中古屋仍需注意幾點：
1.屋齡勿太高
中古屋的折舊大多以五年為一個分界，通常五年以內的中古屋，其價格約為新屋的85%至90%，五年後每年約再折價1.5%。而且屋齡越久越容易顯現建物老舊等各種缺點，每年維修費用、房屋稅、地價稅以及房貸利息等也是一大負擔。

2.土地持分宜大
一般而言，房價高低以及房貸金額多寡，均與土地持分的大小具有密切關係，而房屋則須按年折舊。因此選購中古屋時，應以土地持分較大者為優先，尤其是購買屋齡較高的中古屋，可將建物價值歸零，以未來能改建或都更之土地價值為著眼點。

3.檢視屋況
中古屋常有的缺點在於施工不良或使用不當而導致屋況不佳，因此最好能在不同時間、天氣狀況來進行多樣檢視，如牆壁和天花板有無龜裂滲水、排水管道是否通暢、壁紙或油漆是否有脫落情形、採光通風是否良好，這些都會影響房屋的使用機能與價格評估。

4.有無違章建築
若想檢視房屋是否有違章建築，可向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照即可知曉。

5.具有增值潛力
購買不動產多半都會考慮到其所在區位的發展遠景，所以選購時以地段佳與交通便捷為重點，藉以掌握未來可能的增值利益。

想要及時享有舊制以成功避稅，也要注意購屋細節，中古屋因屋齡、品質、使用情況等不同，不僅差異性大且選擇性高，導致議價時彈性較大，也影響買方所需之自備款及房貸成數，銀行在辦理轉貸時也會更重視貸款人的償債能力，所以在購屋前切勿心急，對於法制或房貸款權益部分，可請教房貸專業人士，進一步規畫貸款計畫，以成就理想新居。

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